樓市的拐點已到,很難再像過去一樣只漲不跌

2021-01-12 12:33 | 云南生活網

“閉眼買房”就能賺錢的時代已經一去不復返了?;仡^看2020年樓市的情況,房價普漲持漲的風向已經開始發生轉變。

根據國家統計局公布的70個大中城市的房價變動情況其中包括了直轄市、省會城市和計劃單列市在內的35個重點城市最近一年的房價走勢進行了統計顯示:有11個重點城市的房價跌回到了一年前,其中天津的跌幅最大。

新規出臺,樓市面臨“限水限糧”,樓市迎來新風向?

如果把全國的樓市比作一個人的身體,那么那些三四線城市就是我們身體的“軀干”和“四肢”,而這些重點城市就是身體的心臟部位?,F在樓市的心臟部位也不再像過去一樣強盛不衰,這說明樓市的拐點已到,很難再像過去一樣只漲不跌。

其實我國的房地產行業發展到今天,也到了成熟時刻,我們可以參考西方發達國家的房地產行業的發展軌跡,樓市發展到一定階段,必然開始出現拐點和分化。根據相關數據顯示,我國在2000年的城鎮化率36%,到了2006年城鎮化率就達到了43.9%,年增長率達到了1.32,2019年的城鎮化率已經達到了60.7%,14年的時間里增加了16.7%,年增長率不到1.2%。

若以發達國家70%的城鎮化率作為參照,我國城鎮化率只需再增加9.3%就可以趕上發達國家。在19年6月24日,社科院發布的《中國城市競爭力第17次報告》中提到,在我國人口老齡化影響下,預計在2035年,我國城鎮化率將會達到70%。從這份數據中我們可以看出我國城鎮化已經進入高階階段,增長速度開始放緩,很多時候城鎮化的增長速度是和房價的上漲速度是息息相關的,當城鎮化速度放緩,那么房價的上漲速度也會放緩。

新規出臺,樓市面臨“限水限糧”,樓市迎來新風向?

過去房價之所以上漲這么迅速還和居民的高負債率有關。在城鎮化快速發展的過去二十年,房價快速上漲,很多人看到機遇,有錢的開始投資房產,沒錢的想盡辦法貸款高杠桿炒房,大量的資金流入房地產行業,導致盡管我國的房子已經過剩,但市場上的房子仍然供不應求。因此我國的房價一直是居高不下。

但去年樓市出現拐點,先是經歷疫情打擊,整個第一季度的房產成交量幾乎為零,后來到了五六月份在一些熱點城市的樓市有所回暖,但也很快被國家的調控政策壓制。到了9月份國家為了降低房企不斷擴張的風險,對房企劃出了“三條紅線”。這是引起一些房企為了降低企業的負債率而打折促銷的一條導火線。

在樓市經歷過去一年波折之后,一些炒房客們對樓市的信心開始動搖。去年全國很多城市的二手房掛牌量都在不斷增加,根據去年9月份的數據顯示:上海二手房掛牌量大約達到了6萬套、重慶12萬套、武漢17萬套、杭州13.2萬套、天津14.5萬套、鄭州13.2萬套等等。

在房地產行業有著這樣一個不成文的“真理”,那就是二手房市場最能夠反映出真實的樓市行情。在二手房掛牌量劇增的情況下,但二手房的成交量卻沒有明顯的增加,我們知道成交量一般都是價格的先行指標,在掛牌量不斷增加,成交量卻沒有明顯增加,如果是這樣,那離房價下降也不遠了。

在二手房不好出售,但房價居高不下的情況下,很多二手房面臨著有價無市的情況。二手房有價無市,加上很多炒房客負債率增加,因此棄房斷供的現象也在不斷增加。

新規出臺,樓市面臨“限水限糧”,樓市迎來新風向?

去年的12月16日,據《中國證券報》報道:平臺拍賣房數量漲幅較2015年同期超三倍。法拍房的不斷增加,也預示著棄房斷供的現象越來越普遍,這也造成了銀行壞賬爛賬的增加,銀行處理不良資產的壓力也就越大。由于這個原因在去年的12月31日,央行緊急出臺了對房貸方面發出“限貸令”的政策。另外值得我們深思的是,央行發出“限貸令”的時間是2020年12月28日,其具體實施生效的時間就是2021年1月1日,在如此緊迫的時間內就出臺了相關指令,也從側面說明了“斷供房”問題已經比較嚴重,這時要降低開發商和炒房客的負債率。

在限貸令中明確規定:房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求,即不得高于人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。

新規出臺,樓市面臨“限水限糧”,樓市迎來新風向?

限貸令的出臺就像在銀行和房地產行業之間建設了一個大壩,限制了資金無限制的流入房地產行業。首先房企向銀行貸款融資的難度將會增加,一方面限制了開發商的擴張速度,另一方面增大了房企今后的資金壓力,這樣未來房企為了能快速的回籠資金,很可能會選擇以價換量,出臺更大的打折促銷手段。其次,限貸令的出臺也遏制了一些高杠桿的炒房客的資金來源,讓他們繼續炒房難度增加,有利于房子回歸居住屬性。相信未來隨著房價的穩定和限貸令對炒房客資金來源的限制,未來炒房客的生存空間會越來越小,直到他們慢慢消失。

總結:在城鎮化已經趨于成熟的今天,未來樓市發展速度也會慢慢降下來。隨著限貸令的出臺限制了資金無限制的流向房地產行業,這對其他實體經濟的發展也是好處的??傮w來說“限貸令”有利于我國的經濟朝著正常的方向發展。

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