2021年房企融資環境進一步收緊了

2021-01-12 12:08 | 云南生活網

最近一段時間以來,全國多地降溫,不少城市的最低氣溫甚至突破或達到了有記錄以來的最低值,所以不少網友都紛紛感慨,開門就像是在開冰箱,那叫一個透心涼。不過,這股寒風似乎也吹進了房地產市場。隨著房地產調控的不斷深入,從去年下半年開始到現在,房地產融資的閥門持續都在收緊,如今已經迎來了兩道“高壓線”。

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具體來看,主要表現在以下兩個方面:

一個是:央行、住建部“約談”了部分重點房企,明確要形成重點房企的資金監測和融資管理規則,也就是后來大家十分熟知的“三道紅線”規則:剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1。

根據這一新規,三道紅線全部踩中,房企負債就不能再繼續增加了,踩中兩條,負債年增速不得超過5%,踩中一條,增速不得超過10%;一條未中,不得超過 15%。其實,說得通俗一點就是,越是缺錢,就越是限制融資。根據機構統計數據顯示,監測100家上市,其中踩線的房企占比為86%,這意味著絕大多數房企都無法像以前那樣加杠桿了。

央行重要信號:樓市迎來兩道“高壓線”,今年高房價能扛得住嗎?

另一個是:央行、銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,要求分“五檔”設定房地產貸款及個人住房貸款占比上限。具體看,中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行,房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,另外個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

根據這一新規來看,預計今年開始,房地產貸款增速將有所下滑,尤其是對于已經踩線的金融機構而言,接下來或將通過更嚴格的貸款標準、更高的貸款利率來收縮房貸余額的比重。對房企而言,這意味著不僅融資規模將會受到限制,融資成本也有可能上升。

央行重要信號:樓市迎來兩道“高壓線”,今年高房價能扛得住嗎?

從“三道紅線”到“五檔分類”,很顯然,2021年房企融資環境進一步收緊了,這相當于央行給房地產市場設置了兩道“高壓線”,預示房地產行業持續加杠桿的模式難以為繼了。除此之外,值得注意的是,數據顯示,2020年上市房企償債規模約9154億,而2021年到期債務規模預計將達12448億,同比增長了36%,歷史性突破萬億大關,所以房企償債壓力將會繼續攀升。

央行出手,樓市迎來兩道“高壓線”,再加上償債高峰期的來臨,房企資金鏈必然會受到考驗,即便是大型房企,時間久了,或許也會扛不住。因此,接下來只能依賴銷售回款一條路來回籠資金了,尤其是對于一些債務壓力較大的房企來說,甚至可能會采取降價促銷,以價換量的方式來吸引購房者。

央行重要信號:樓市迎來兩道“高壓線”,今年高房價能扛得住嗎?

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為什么要給房地產設置“高壓線”呢?實際上,答案很簡單。最近十多年,伴隨房價一路上漲,房地產行業占用了過多的信貸資源,不僅影響了居民消費,也擠壓了實體行業的發展空間,所以一直都引發關注和討論。對于這個問題,央行高層甚至還在《求是》雜志上撰文表示,房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。筆者認為,央行直面回應房地產泡沫問題,意圖不言而喻,業內也普遍認為,相比房地產對經濟的拉動效用,如今國家更在意泡沫風險了,所以房地產行業需要調整,高房價局面急需改變。

央行重要信號:樓市迎來兩道“高壓線”,今年高房價能扛得住嗎?

因此,我們看到,最近半年多以來,伴隨調控繼續深入,房地產融資愈發收緊,成為了房地產調控的一大亮點。此外,根據多家媒體的報道, 監管部門還要求試點房企在2023年6月30日之前就要完成降負債的目標。按照這個時間表來看,未來兩三年時間里,房地產行業的現金流都將會保持緊張的趨勢。在筆者看來,在嚴監管、防風險的大環境下,對于脫離了市場基礎,背離了房子居住價值的高房價來說,接下來也將會一點一點的失去繼續大漲的條件。

央行重要信號:樓市迎來兩道“高壓線”,今年高房價能扛得住嗎?

潘石屹

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其實,對于這個問題,潘石屹早就提到過。此前,潘石屹在接受采訪時表示:如今的房子已經沒有10年前、20年前那么緊缺了,而且短期內稅收、土地政策也不會有太大變化,所以這時候判斷房價是漲還是跌的依據就只剩下了一個,那就是看“銀根”是緊的還是松的,只要市場上的錢多,房價一定還得繼續上漲,但是如果市場上的錢變少了,那么房價就會下跌。其實,說得更通俗一點就是,一旦流入房地產市場的資金變少了,那么房價就會易跌難漲了。

央行重要信號:樓市迎來兩道“高壓線”,今年高房價能扛得住嗎?

馬光遠

作為數一數二的房地產大佬,最近幾年,潘石屹以一直因拋售資產而被大家關注?;蛟S,正是看到了房地產的快速轉變,潘石屹才會不斷拋售自己名下的房產。試想,如果房地產還能繼續賺大錢,潘石屹還會接二連三拋售房產嗎?答案顯而易見。無獨有偶。日前,經濟學者馬光遠也撰文表示:房地產的本質就是金融,房地產過去發展的最大推手就是杠桿,如今,金融政策的收緊,再加上供求關系已經不同于以往,必然會改變房價的走勢,房地產的天真的變了。

央行重要信號:樓市迎來兩道“高壓線”,今年高房價能扛得住嗎?

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最后總結一下:長期以來,信貸就是樓市的七寸,現金流就是房企的“生命線”,控制房地產信貸,就相當于觸及到了高房價的根源,對房地產市場的影響不可謂不大。在資金來源受限制,以及償債高峰期來臨的影響下,2021年以價換量、降價促銷仍將會是房地產的常態,尤其是對于一些負債率過高、現金流持續緊張的房企,或者一些房價過度透支的小城市來說,今年的房價走勢或許要超出多數人的想象了。

擱以前來說,幾乎沒有人相信房價會下跌,但如今房地產市場的快速轉變,給人們傳遞了一個十分明確的信號,房地產能夠創造巨大的財富,但也有可能產生風險,尤其是在房住不炒的長期定位下,投資買房“躺賺”的機會越來越小了。同樣,對于剛需來說,如果不著急買房可以再等等,等到房價再穩一穩再出手也不遲。

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